各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

《西安市建设用地使用权转让二级市场实施细则》《西安市建设用地使用权出租二级市场实施细则》《西安市建设用地使用权抵押二级市场实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

西安市人民政府办公厅

2022年7月5日

西安市建设用地使用权转让二级市场实施细则

第一章 总 则

第一条为加强本市建设用地使用权转让管理，规范土地市场秩序，促进土地要素流通，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（陕政办发〔2020〕17号），结合本市实际，制定本细则。

第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权转让，适用本细则。

第三条本细则所称建设用地使用权转让是指权利人将其依法取得的建设用地使用权再转移的行为。

建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

公司股权发生变化且有新股东进入，权利人申请名称变更的，视为建设用地使用权转让，按照转移登记办理。

第四条建设用地使用权转让应遵循依法依规、公平自愿、诚实守信的原则。

第五条建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让。

建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并转让。

第六条市资源规划主管部门负责全市范围内建设用地使用权转让交易管理和监督等工作。

市土地二级市场交易机构负责受理市本级（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区）范围内建设用地使用权转让交易申请。其他区、县、开发区范围内建设用地使用权转让交易申请由所在地资源规划部门受理。

第七条市资源规划主管部门按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记系统搭建全市城乡统一的“线上+线下”土地二级市场交易平台，汇集交易信息，提供交易场所，办理交易事务，实行“一窗受理、一网通办、一站办结”。

第八条下列建设用地使用权不得转让：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（二）依法收回建设用地使用权的；

（三）涉及共有产权，未经其他共有产权人书面同意的；

（四）权属有争议的；

（五）未依法登记领取权属证书的；

（六）已认定为闲置土地，未按照《闲置土地处置办法》完成处置的；

（七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

第二章 建设用地使用权转让交易规定

第九条建设用地使用权转让的，应产权明晰，来源合法，取得不动产权（国有土地使用权）证书，转让双方符合有关法律法规规定。

第十条以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应向市、县资源规划主管部门申请，报有批准权的人民政府批准。

转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按划拨用地性质办理不动产转移登记，原《划拨决定书》载明的权利和义务随之转移。

转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划和法律法规规定的前提下，由受让方补缴土地出让价款，按出让用地性质办理不动产转移登记。对不改变土地及建筑物、构筑物现状的，补缴土地出让价款按照现状市场价格减去划拨土地使用权价格合理确定。依法变更规划条件的，补缴土地出让价款按照变更后规划条件下市场价格减去现状使用条件下的划拨土地市场价格合理确定。

第十一条以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。转让后，原出让合同载明的权利和义务随之转移。

第十二条以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定办理，不再报经原批准建设用地使用权作价出资（入股）机关批准。作价出资（入股）土地转让后，可保留为作价出资（入股）方式，也可根据权利人申请，直接变更为出让方式。

第十三条以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人支付土地租金并完成开发建设，经市、县资源规划主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租建设用地使用权转让。

第十四条以授权经营方式取得的建设用地使用权，在使用年限内可本企业直属企业、控股企业、参股企业之间转让。但改变用途或向本企业以外的单位或个人转让的，应经市、县资源规划主管部门批准，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记，建设用地使用权取得方式变更为出让。

第十五条符合分割、合并条件的，建设用地使用权人提出申请，经市、县资源规划主管部门批准，可将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地转让。

分割转让应符合划拨决定书或有偿使用合同约定，有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全及功能配套使用等控制性指标要求。划拨决定书或有偿使用合同中明确约定不得分割的，从其约定。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权利。工业项目配套建设的办公及生活服务设施占用的建设用地使用权不得单独分割转让。

合并转让涉及的宗地应为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型一致。多宗地合并涉及剩余使用年限不一致的，以合并前各宗土地的剩余年限综合确定合宗后的土地使用年限，但不得超过该用途的法定最高年限。

第十六条以出让方式取得的建设用地使用权转让，对房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%的，探索按照“先投入后转让”原则，实行由交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到法定转让条件后，再依法办理不动产转移登记。

建设项目转让前未实施建设行为且未办理规划、建设手续的，可凭“预告登记证明”办理项目规划、建设等审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设手续的，建设用地使用权转让后，应在符合规划的前提下，依法办理项目规划、建设变更手续。

预告登记后，先行签订的建设用地使用权转让合同失效或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

已投资额可委托有资质机构认定（已投资额、总投资额均不含建设用地使用权出让价款及向国家缴纳的相关税费）。

已认定为闲置土地的，按照闲置土地有关规定处置到位后，适用本细则。

第三章 建设用地使用权转让交易条件

第十七条以出让、作价出资（入股）、租赁等有偿方式取得的建设用地使用权转让，应具备下列条件：

（一）产权明晰，全部缴纳有偿使用价款和有关税、费并取得不动产权证，转让双方符合有关法律法规规定；

（二）转让时房屋已经建成的，应持有房屋所有权证书或不动产权证书；房屋未建成的，应持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（三）审批文件或有偿使用合同中规定转让时政府有权优先收购，符合政府优先收购条件的，应由相关部门出具是否行使政府优先收购权的意见；

（四）转让方为机关团体、事业单位、国有及国有控股（参股）企业的，应取得同级财政、具有国有资产处置权的主管部门（企业）批准；

（五）以招商类产业项目取得的建设用地使用权，应经原立项、招商部门和开发区管委会同意；

（六）涉及共有产权的，应取得共有产权人的书面同意；

（七）不存在相关转让限制（有偿使用合同约束、抵押、司法查封等）。

第十八条以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应具备下列条件：

（一）产权清晰，取得有批准权人民政府同意转让批准文件；

（二）按照划拨决定书约定开发建设并取得地上建筑物、其他附着物产权证明；

（三）转让方为机关团体、事业单位、国有及国有控股（参股）企业的，应取得同级财政、具有国有资产处置权的主管部门（企业）批准；

（四）涉及共有产权的，应取得共有产权人的书面同意；

（五）不存在相关转让限制（划拨决定书约束、抵押、司法查封等）。

第十九条建设用地使用权分割、合并转让，按照第十七条、第十八条规定条件办理，同时应具备下列条件：

（一）已全部办理建设用地使用权登记手续；

（二）分割后的地块应具备独立使用条件，不得切割主体建筑物；

（三）分割或合并后的总建筑面积不得增加，不改变原土地用途，不改变原有偿使用合同或划拨决定书约定的开、竣工时间；因公共利益确需变更规划条件的，应严格履行规划条件变更批准程序，调整土地出让价款；

（四）分割或合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

第四章 建设用地使用权转让交易办理

第二十条建设用地使用权转让按照“信息发布—达成意向—签订合同—合同备案—登记申请—交易监管”的交易流程办理，交易双方可通过西安市土地二级市场交易平台发布和获取市场信息，可自行协商交易，也可委托西安市土地二级市场交易平台公开交易。

第二十一条通过自行协商方式交易，建设用地使用权交易双方申请办理不动产转移登记，需提交以下材料：

（一）交易双方不动产登记申请书；

（二）交易双方申请人身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）建设用地使用权转移的材料；

（五）法律、行政法规规定的其他材料。

第二十二条通过委托土地二级市场交易平台公开交易，建设用地使用权人需提交以下材料：

（一）委托公开交易申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）法律、行政法规规定的其他材料。

第二十三条建设用地使用权以买卖、交换、赠与、出资形式转让的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。

第二十四条建设用地使用权转让合同应包括下列内容：

（一）双方当事人的姓名或者名称；

（二）转让宗地的基本情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、使用年限等；

（三）成交价格；

（四）履行期限和方式；

（五）转让双方的权利、义务；

（六）违约责任；

（七）解决争议方法。

第二十五条建设用地使用权人委托土地二级市场交易平台以招标、拍卖、挂牌方式公开交易的，具体程序参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日国土资源部令第39号）执行。

第五章 建设用地使用权转让交易监管和调控

第二十六条建设用地使用权人自行协商转让交易的，应如实申报成交价格，不得瞒报或作不实申报。转让成交后，成交价格等有关信息应在西安市土地二级市场交易平台公示。

第二十七条建设用地使用权转让申报价格比标定地价低20%以上的（尚未公布标定地价的区域，申报价格低于基准地价的），市、县人民政府可行使优先收购权。

第二十八条资源规划、住建、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。

第二十九条建设用地使用权转让涉及房地产转让的，住建主管部门与资源规划主管部门应加强信息互通共享。

第三十条税务主管部门根据土地开发利用情况实行差别化税费征管，在政策范围内，对民生项目用地、鼓励类产业用地从宽落实城镇土地使用税优惠政策，对闲置土地和低效用地加强城镇土地使用税的征管。

第三十一条司法处置涉及建设用地使用权转移的，资源规划主管部门应向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。司法处置土地可进入西安市土地二级市场交易平台交易。

第三十二条政府有关部门或事业单位进行国有资产处置涉及划拨建设用地使用权转移的，国有资产主管部门应征求资源规划主管部门的意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。

国有企业或公有经济成分占主导地位的公司、企业以及行政、事业单位的建设用地使用权应通过土地二级市场交易平台公开转让，转让合同中须明确建设用地使用权交易价格。

第三十三条各级资源规划部门应加强转让交易事中事后监管，对建设用地使用权交易中有偿使用合同或划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核，对违反有关法律法规、不符合土地有偿使用合同约定或划拨决定书规定的，不予办理相关手续。

第三十四条各级资源规划部门应健全土地二级市场动态监测监管制度，统一在西安市土地二级市场交易平台汇集并公示建设用地使用权交易信息。

各级资源规划部门应利用定期更新和发布的基准地价或标定地价，为交易双方合理确定交易价格提供参考。

各级资源规划部门应完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。

第三十五条各区县政府、开发区管委会应发挥土地二级市场盘活存量土地、平衡供需矛盾的作用，统筹推进城镇低效用地再开发，加快消化批而未供和闲置土地，提高土地利用效率。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序的衔接，适时放宽或收紧一级市场，通过采取政策引导、税费调节、优化服务等措施，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。

第三十六条建设用地使用权转让交易中涉及的中介服务机构应具备法律法规规定的条件，按照行业技术规范和技术规程等要求接受当事人的委托，依法依规为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪、法律等服务。

第三十七条将建设用地使用权转让信息发布、合同签订、履约情况、土地利用等全流程纳入信用监管，相关市场主体及中介服务机构信用记录列入全市公共信用信息平台管理，通过“信用中国（陕西西安）”等渠道依法依规向社会公开，依法依规对失信责任主体实施联合惩戒。

第六章 法律责任

第三十八条对未经批准擅自转让划拨建设用地土地使用权的单位和个人，市、县资源规划主管部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

第三十九条对违反土地二级市场相关规定的区县政府、开发区管委会、有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。

第七章 附 则

第四十条已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让，可参照本细则执行。

第四十一条本细则自印发之日起施行，有效期5年，凡以前规定与本细则规定不一致的，按本细则规定执行。

西安市建设用地使用权出租二级市场

实施细则

第一条为加强本市建设用地使用权出租管理，规范土地市场秩序，维护出租双方的合法权益，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（陕政办发〔2020〕17号），结合本市实际，制定本细则。

第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权出租，适用本细则。

第三条本细则所称建设用地使用权出租是指权利人将其依法取得的建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物一并出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。

第四条将建设用地使用权出租纳入西安市土地二级市场交易平台统一管理。区、县、开发区资源规划部门依法对管辖区域内建设用地使用权的出租行为进行管理和监督检查。市资源规划主管部门负责对出租管理进行指导和监督。

第五条建设用地使用权出租双方应签订出租合同。出租合同不得违反法律、法规的规定和建设用地使用权出让合同（划拨决定书、作价出资或入股批准书、租赁合同、授权经营批准书）的约定。

第六条建设用地使用权出租合同应当包括下列基本内容：

（一）双方当事人的姓名或名称和住所；

（二）出租宗地基本情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、使用年限等；

（三）出租用途；

（四）租金标准及支付方式；

（五）出租期限；

（六）违约责任、解决争议方法；

（七）其他需要约定的事项。

第七条建设用地使用权出租人提供出租合同、不动产权证等资料，可在西安市土地二级市场交易平台发布出租信息。

第八条以划拨方式取得建设用地使用权出租的，出租人应持相关出租合同、不动产权证等资料，向土地所在地区、县、开发区资源规划部门申报，并按照本细则规定上缴租金中所含土地收益。

第九条以出让、作价出资（入股）、租赁等有偿方式取得建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

第十条以有偿方式取得建设用地使用权出租的，出租年限不得超过有偿使用合同约定的剩余年限。改变用途的，应按照法律法规的规定，与市、县资源规划主管部门重新签订建设用地有偿使用合同，调整土地有偿使用的价款。

第十一条划拨建设用地使用权出租上缴的土地收益，纳入土地出让收入管理。

划拨建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法办理出让、租赁等有偿使用手续。

第十二条划拨建设用地使用权出租，应上缴土地收益的情形有：

（一）出租划拨建设用地使用权范围内建筑物涉及划拨建设用地使用权出租的。

（二）临时改变划拨建设用地使用权范围内建筑物原用途并出租，用于商业、娱乐、旅游、停车场等经营性活动的。

（三）其他按规定应上缴划拨建设用地使用权土地收益的。

符合支持新产业新业态用地政策，经批准按原用途过渡使用的存量建设用地暂不上缴土地收益。

第十三条划拨建设用地使用权出租上缴土地收益以基准地价为标准，按照下列规定界定上缴标准：

（一）土地使用者作为出租人，将依法取得的划拨建设用地使用权连同地上建筑物出租的，土地收益按照该宗地批准用途对应的出让建设用地使用权基准地价与划拨建设用地使用权基准地价差值分年计缴。

（二）临时改变划拨建设用地使用权范围内建筑物原用途并出租的，土地收益分年加收该宗地实际用途对应出让建设用地使用权基准地价与批准用途对应划拨建设用地使用权基准地价的差值。

第十四条划拨建设用地使用权出租上缴土地收益，按下列规定界定上缴面积：

（一）因建筑物出租或临时改变原用途涉及建设用地使用权出租或改变用途的，以实际出租或改变原用途的建筑物占用的土地面积界定上缴面积。

（二）实际出租或临时改变原用途的建筑物占用的土地面积难以分割的，按出租或改变原用途的建筑物建筑面积分摊的土地面积界定上缴面积。

第十五条划拨建设用地使用权上缴土地收益实行年度申报制，出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第十六条划拨建设用地使用权上缴土地收益按下列程序办理：

（一）申报。符合本细则规定的土地使用者持不动产权证（国有土地使用证）以及出租合同等有关资料，向土地所在地的区、县、开发区资源规划部门申报。

（二）调查、核定土地收益。区、县、开发区资源规划部门进行现场调查，核实土地用途、基准地价、上缴面积等，核定应上缴土地收益。

（三）上缴。区、县、开发区资源规划部门根据核定的土地收益组织征缴，全额上缴市级财政。市级财政部门根据土地收入分配体制，返还相关区、县、开发区。

第十七条土地使用者终止出租行为的，在行为终止后十五日内到土地所在地的区、县、开发区资源规划部门办理终止缴纳土地收益有关手续。

第十八条逾期不缴纳或拒不缴纳土地收益的，由区、县、开发区资源规划部门依法依规予以处理。

第十九条已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权出租，可参照本细则执行。

第二十条本细则自印发之日起施行，有效期5年，凡以前规定与本细则规定不一致的，按本细则规定执行。

西安市建设用地使用权抵押二级市场

实施细则

第一章 总 则

第一条为加强本市建设用地使用权抵押管理，规范土地市场秩序，促进土地要素流通，维护抵押双方的合法权益，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（陕政办发〔2020〕17号），结合本市实际，制定本细则。

第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权抵押，适用本细则。

第三条本细则所称建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。

本细则所称抵押人，是指将依法取得的建设用地使用权提供给抵押权人，作为本人或者第三人债务担保的自然人、法人、非法人组织。

本细则所称抵押权人，是指接受建设用地使用权抵押作为债务人债务担保的自然人、法人、非法人组织。

第四条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

第五条建设用地使用权抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立。

第六条市资源规划主管部门负责全市范围内建设用地使用权抵押管理和监督等工作。

市土地二级市场交易机构负责受理市本级（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区）范围内建设用地使用权抵押申请。其他区、县、开发区范围内建设用地使用权抵押申请由所在地资源规划部门受理。

第七条下列建设用地使用权不得抵押：

（一）权属有争议的；

（二）地上建筑物列入文物保护的或有重要纪念意义的；

（三）已依法公告列入政府征收范围的；

（四）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制权利的；

（五）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施占用范围内的；

（六）法律、法规规定不得抵押的。

第二章 建设用地使用权抵押权的设定

第八条下列建设用地使用权可以设定抵押权：

（一）以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。

（二）以出让、作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。

已出让的工业、仓储、科研等建设用地，其地上建筑物、构筑物已建成运营，尚未办理房屋所有权登记，但持有相关建设、规划审批手续的，其地上建筑物、构筑物与建设用地使用权可以一并设定抵押权。

（三）以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人按规定支付建设用地使用权租金并完成开发建设，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同建设用地使用权可以依法一并设定抵押权。

（四）探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押融资款项仅限于该项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三人提供担保，抵押当事人需书面承诺抵押权实现后不得改变原不动产用途，保障原有经营活动持续稳定，确保利益相关人权益不受损害。

第九条自然人、企业可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第十条建设用地使用权抵押以宗地为基本单位，符合分割转让条件的建设用地使用权可以分割抵押。

第十一条同一宗建设用地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已设定过的抵押情况告知抵押权人。

第十二条以两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权的，视为同一抵押建设用地使用权。但抵押当事人另有约定的除外。

第十三条以有限责任公司、股份有限公司的建设用地使用权抵押的，必须经董事会或者股东（大）会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十四条以共有的建设用地使用权抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。

第十五条抵押期限应按双方抵押合同约定时间为准，但不得超过建设用地使用权剩余年限。

第十六条以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押时，抵押价值应根据第三方评估机构确定的划拨建设用地使用权权益价格设定。

第三章 建设用地使用权抵押合同的订立

第十七条建设用地使用权设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

建设用地使用权抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权种类、金额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押宗地的不动产权证号、坐落、状况、面积、权属等；

（四）抵押担保的范围；

（五）其他需要约定的事项。

抵押合同不得违反法律、法规的规定和建设用地使用权出让合同（划��决定书、作价出资或入股批准书、租赁合同）的约定。

第四章 建设用地使用权抵押登记

第十八条申请办理建设用地使用权抵押登记，需提交以下材料：

（一）抵押双方不动产抵押登记申请书；

（二）抵押双方身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）主债权合同；

（五）抵押合同；

（六）法律、行政法规规定的其他材料。

第十九条建设用地使用权抵押登记通过西安市土地二级市场交易平台办理，实行“一窗受理、一网通办、一站办结”。

第五章 建设用地使用权抵押的处分

第二十条有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿，且未能与抵押人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡，或被宣告死亡且无人代为履行到期债务的；或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反有关规定，擅自处分抵押建设用地使用权的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第二十一条有本细则第二十条规定情形之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等方式处分抵押建设用地使用权。协商不成的，抵押权人可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十二条以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物设定的抵押权实现时，应从处分所得的价款中缴纳建设用地使用权出让价款后，抵押权人方可优先受偿。

第六章 法律责任

第二十三条抵押人隐瞒抵押的建设用地使用权存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应承担由此产生的法律责任。

第二十四条对违反土地二级市场相关规定的区县政府、开发区管委会、有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。

第七章 附 则

第二十五条已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权抵押，可参照本细则执行。

第二十六条本细则自印发之日起施行，有效期5年，凡以前规定与本细则规定不一致的，按本细则规定执行。

市政办发[2021]58号（规）.pdf

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

《西安市建设用地使用权转让二级市场实施细则》《西安市建设用地使用权出租二级市场实施细则》《西安市建设用地使用权抵押二级市场实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

西安市人民政府办公厅

2022年7月5日

西安市建设用地使用权转让二级市场实施细则

第一章 总 则

第一条为加强本市建设用地使用权转让管理，规范土地市场秩序，促进土地要素流通，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（陕政办发〔2020〕17号），结合本市实际，制定本细则。

第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权转让，适用本细则。

第三条本细则所称建设用地使用权转让是指权利人将其依法取得的建设用地使用权再转移的行为。

建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

公司股权发生变化且有新股东进入，权利人申请名称变更的，视为建设用地使用权转让，按照转移登记办理。

第四条建设用地使用权转让应遵循依法依规、公平自愿、诚实守信的原则。

第五条建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让。

建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并转让。

第六条市资源规划主管部门负责全市范围内建设用地使用权转让交易管理和监督等工作。

市土地二级市场交易机构负责受理市本级（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区）范围内建设用地使用权转让交易申请。其他区、县、开发区范围内建设用地使用权转让交易申请由所在地资源规划部门受理。

第七条市资源规划主管部门按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记系统搭建全市城乡统一的“线上+线下”土地二级市场交易平台，汇集交易信息，提供交易场所，办理交易事务，实行“一窗受理、一网通办、一站办结”。

第八条下列建设用地使用权不得转让：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（二）依法收回建设用地使用权的；

（三）涉及共有产权，未经其他共有产权人书面同意的；

（四）权属有争议的；

（五）未依法登记领取权属证书的；

（六）已认定为闲置土地，未按照《闲置土地处置办法》完成处置的；

（七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

第二章 建设用地使用权转让交易规定

第九条建设用地使用权转让的，应产权明晰，来源合法，取得不动产权（国有土地使用权）证书，转让双方符合有关法律法规规定。

第十条以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应向市、县资源规划主管部门申请，报有批准权的人民政府批准。

转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按划拨用地性质办理不动产转移登记，原《划拨决定书》载明的权利和义务随之转移。

转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划和法律法规规定的前提下，由受让方补缴土地出让价款，按出让用地性质办理不动产转移登记。对不改变土地及建筑物、构筑物现状的，补缴土地出让价款按照现状市场价格减去划拨土地使用权价格合理确定。依法变更规划条件的，补缴土地出让价款按照变更后规划条件下市场价格减去现状使用条件下的划拨土地市场价格合理确定。

第十一条以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。转让后，原出让合同载明的权利和义务随之转移。

第十二条以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定办理，不再报经原批准建设用地使用权作价出资（入股）机关批准。作价出资（入股）土地转让后，可保留为作价出资（入股）方式，也可根据权利人申请，直接变更为出让方式。

第十三条以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人支付土地租金并完成开发建设，经市、县资源规划主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租建设用地使用权转让。

第十四条以授权经营方式取得的建设用地使用权，在使用年限内可本企业直属企业、控股企业、参股企业之间转让。但改变用途或向本企业以外的单位或个人转让的，应经市、县资源规划主管部门批准，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记，建设用地使用权取得方式变更为出让。

第十五条符合分割、合并条件的，建设用地使用权人提出申请，经市、县资源规划主管部门批准，可将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地转让。

分割转让应符合划拨决定书或有偿使用合同约定，有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全及功能配套使用等控制性指标要求。划拨决定书或有偿使用合同中明确约定不得分割的，从其约定。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权利。工业项目配套建设的办公及生活服务设施占用的建设用地使用权不得单独分割转让。

合并转让涉及的宗地应为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型一致。多宗地合并涉及剩余使用年限不一致的，以合并前各宗土地的剩余年限综合确定合宗后的土地使用年限，但不得超过该用途的法定最高年限。

第十六条以出让方式取得的建设用地使用权转让，对房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%的，探索按照“先投入后转让”原则，实行由交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到法定转让条件后，再依法办理不动产转移登记。

建设项目转让前未实施建设行为且未办理规划、建设手续的，可凭“预告登记证明”办理项目规划、建设等审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设手续的，建设用地使用权转让后，应在符合规划的前提下，依法办理项目规划、建设变更手续。

预告登记后，先行签订的建设用地使用权转让合同失效或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

已投资额可委托有资质机构认定（已投资额、总投资额均不含建设用地使用权出让价款及向国家缴纳的相关税费）。

已认定为闲置土地的，按照闲置土地有关规定处置到位后，适用本细则。

第三章 建设用地使用权转让交易条件

第十七条以出让、作价出资（入股）、租赁等有偿方式取得的建设用地使用权转让，应具备下列条件：

（一）产权明晰，全部缴纳有偿使用价款和有关税、费并取得不动产权证，转让双方符合有关法律法规规定；

（二）转让时房屋已经建成的，应持有房屋所有权证书或不动产权证书；房屋未建成的，应持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（三）审批文件或有偿使用合同中规定转让时政府有权优先收购，符合政府优先收购条件的，应由相关部门出具是否行使政府优先收购权的意见；

（四）转让方为机关团体、事业单位、国有及国有控股（参股）企业的，应取得同级财政、具有国有资产处置权的主管部门（企业）批准；

（五）以招商类产业项目取得的建设用地使用权，应经原立项、招商部门和开发区管委会同意；

（六）涉及共有产权的，应取得共有产权人的书面同意；

（七）不存在相关转让限制（有偿使用合同约束、抵押、司法查封等）。

第十八条以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应具备下列条件：

（一）产权清晰，取得有批准权人民政府同意转让批准文件；

（二）按照划拨决定书约定开发建设并取得地上建筑物、其他附着物产权证明；

（三）转让方为机关团体、事业单位、国有及国有控股（参股）企业的，应取得同级财政、具有国有资产处置权的主管部门（企业）批准；

（四）涉及共有产权的，应取得共有产权人的书面同意；

（五）不存在相关转让限制（划拨决定书约束、抵押、司法查封等）。

第十九条建设用地使用权分割、合并转让，按照第十七条、第十八条规定条件办理，同时应具备下列条件：

（一）已全部办理建设用地使用权登记手续；

（二）分割后的地块应具备独立使用条件，不得切割主体建筑物；

（三）分割或合并后的总建筑面积不得增加，不改变原土地用途，不改变原有偿使用合同或划拨决定书约定的开、竣工时间；因公共利益确需变更规划条件的，应严格履行规划条件变更批准程序，调整土地出让价款；

（四）分割或合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

第四章 建设用地使用权转让交易办理

第二十条建设用地使用权转让按照“信息发布—达成意向—签订合同—合同备案—登记申请—交易监管”的交易流程办理，交易双方可通过西安市土地二级市场交易平台发布和获取市场信息，可自行协商交易，也可委托西安市土地二级市场交易平台公开交易。

第二十一条通过自行协商方式交易，建设用地使用权交易双方申请办理不动产转移登记，需提交以下材料：

（一）交易双方不动产登记申请书；

（二）交易双方申请人身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）建设用地使用权转移的材料；

（五）法律、行政法规规定的其他材料。

第二十二条通过委托土地二级市场交易平台公开交易，建设用地使用权人需提交以下材料：

（一）委托公开交易申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）法律、行政法规规定的其他材料。

第二十三条建设用地使用权以买卖、交换、赠与、出资形式转让的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。

第二十四条建设用地使用权转让合同应包括下列内容：

（一）双方当事人的姓名或者名称；

（二）转让宗地的基本情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、使用年限等；

（三）成交价格；

（四）履行期限和方式；

（五）转让双方的权利、义务；

（六）违约责任；

（七）解决争议方法。

第二十五条建设用地使用权人委托土地二级市场交易平台以招标、拍卖、挂牌方式公开交易的，具体程序参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日国土资源部令第39号）执行。

第五章 建设用地使用权转让交易监管和调控

第二十六条建设用地使用权人自行协商转让交易的，应如实申报成交价格，不得瞒报或作不实申报。转让成交后，成交价格等有关信息应在西安市土地二级市场交易平台公示。

第二十七条建设用地使用权转让申报价格比标定地价低20%以上的（尚未公布标定地价的区域，申报价格低于基准地价的），市、县人民政府可行使优先收购权。

第二十八条资源规划、住建、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。

第二十九条建设用地使用权转让涉及房地产转让的，住建主管部门与资源规划主管部门应加强信息互通共享。

第三十条税务主管部门根据土地开发利用情况实行差别化税费征管，在政策范围内，对民生项目用地、鼓励类产业用地从宽落实城镇土地使用税优惠政策，对闲置土地和低效用地加强城镇土地使用税的征管。

第三十一条司法处置涉及建设用地使用权转移的，资源规划主管部门应向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。司法处置土地可进入西安市土地二级市场交易平台交易。

第三十二条政府有关部门或事业单位进行国有资产处置涉及划拨建设用地使用权转移的，国有资产主管部门应征求资源规划主管部门的意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。

国有企业或公有经济成分占主导地位的公司、企业以及行政、事业单位的建设用地使用权应通过土地二级市场交易平台公开转让，转让合同中须明确建设用地使用权交易价格。

第三十三条各级资源规划部门应加强转让交易事中事后监管，对建设用地使用权交易中有偿使用合同或划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核，对违反有关法律法规、不符合土地有偿使用合同约定或划拨决定书规定的，不予办理相关手续。

第三十四条各级资源规划部门应健全土地二级市场动态监测监管制度，统一在西安市土地二级市场交易平台汇集并公示建设用地使用权交易信息。

各级资源规划部门应利用定期更新和发布的基准地价或标定地价，为交易双方合理确定交易价格提供参考。

各级资源规划部门应完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。

第三十五条各区县政府、开发区管委会应发挥土地二级市场盘活存量土地、平衡供需矛盾的作用，统筹推进城镇低效用地再开发，加快消化批而未供和闲置土地，提高土地利用效率。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序的衔接，适时放宽或收紧一级市场，通过采取政策引导、税费调节、优化服务等措施，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。

第三十六条建设用地使用权转让交易中涉及的中介服务机构应具备法律法规规定的条件，按照行业技术规范和技术规程等要求接受当事人的委托，依法依规为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪、法律等服务。

第三十七条将建设用地使用权转让信息发布、合同签订、履约情况、土地利用等全流程纳入信用监管，相关市场主体及中介服务机构信用记录列入全市公共信用信息平台管理，通过“信用中国（陕西西安）”等渠道依法依规向社会公开，依法依规对失信责任主体实施联合惩戒。

第六章 法律责任

第三十八条对未经批准擅自转让划拨建设用地土地使用权的单位和个人，市、县资源规划主管部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

第三十九条对违反土地二级市场相关规定的区县政府、开发区管委会、有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。

第七章 附 则

第四十条已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让，可参照本细则执行。

第四十一条本细则自印发之日起施行，有效期5年，凡以前规定与本细则规定不一致的，按本细则规定执行。

西安市建设用地使用权出租二级市场

实施细则

第一条为加强本市建设用地使用权出租管理，规范土地市场秩序，维护出租双方的合法权益，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（陕政办发〔2020〕17号），结合本市实际，制定本细则。

第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权出租，适用本细则。

第三条本细则所称建设用地使用权出租是指权利人将其依法取得的建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物一并出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。

第四条将建设用地使用权出租纳入西安市土地二级市场交易平台统一管理。区、县、开发区资源规划部门依法对管辖区域内建设用地使用权的出租行为进行管理和监督检查。市资源规划主管部门负责对出租管理进行指导和监督。

第五条建设用地使用权出租双方应签订出租合同。出租合同不得违反法律、法规的规定和建设用地使用权出让合同（划拨决定书、作价出资或入股批准书、租赁合同、授权经营批准书）的约定。

第六条建设用地使用权出租合同应当包括下列基本内容：

（一）双方当事人的姓名或名称和住所；

（二）出租宗地基本情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、使用年限等；

（三）出租用途；

（四）租金标准及支付方式；

（五）出租期限；

（六）违约责任、解决争议方法；

（七）其他需要约定的事项。

第七条建设用地使用权出租人提供出租合同、不动产权证等资料，可在西安市土地二级市场交易平台发布出租信息。

第八条以划拨方式取得建设用地使用权出租的，出租人应持相关出租合同、不动产权证等资料，向土地所在地区、县、开发区资源规划部门申报，并按照本细则规定上缴租金中所含土地收益。

第九条以出让、作价出资（入股）、租赁等有偿方式取得建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

第十条以有偿方式取得建设用地使用权出租的，出租年限不得超过有偿使用合同约定的剩余年限。改变用途的，应按照法律法规的规定，与市、县资源规划主管部门重新签订建设用地有偿使用合同，调整土地有偿使用的价款。

第十一条划拨建设用地使用权出租上缴的土地收益，纳入土地出让收入管理。

划拨建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法办理出让、租赁等有偿使用手续。

第十二条划拨建设用地使用权出租，应上缴土地收益的情形有：

（一）出租划拨建设用地使用权范围内建筑物涉及划拨建设用地使用权出租的。

（二）临时改变划拨建设用地使用权范围内建筑物原用途并出租，用于商业、娱乐、旅游、停车场等经营性活动的。

（三）其他按规定应上缴划拨建设用地使用权土地收益的。

符合支持新产业新业态用地政策，经批准按原用途过渡使用的存量建设用地暂不上缴土地收益。

第十三条划拨建设用地使用权出租上缴土地收益以基准地价为标准，按照下列规定界定上缴标准：

（一）土地使用者作为出租人，将依法取得的划拨建设用地使用权连同地上建筑物出租的，土地收益按照该宗地批准用途对应的出让建设用地使用权基准地价与划拨建设用地使用权基准地价差值分年计缴。

（二）临时改变划拨建设用地使用权范围内建筑物原用途并出租的，土地收益分年加收该宗地实际用途对应出让建设用地使用权基准地价与批准用途对应划拨建设用地使用权基准地价的差值。

第十四条划拨建设用地使用权出租上缴土地收益，按下列规定界定上缴面积：

（一）因建筑物出租或临时改变原用途涉及建设用地使用权出租或改变用途的，以实际出租或改变原用途的建筑物占用的土地面积界定上缴面积。

（二）实际出租或临时改变原用途的建筑物占用的土地面积难以分割的，按出租或改变原用途的建筑物建筑面积分摊的土地面积界定上缴面积。

第十五条划拨建设用地使用权上缴土地收益实行年度申报制，出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第十六条划拨建设用地使用权上缴土地收益按下列程序办理：

（一）申报。符合本细则规定的土地使用者持不动产权证（国有土地使用证）以及出租合同等有关资料，向土地所在地的区、县、开发区资源规划部门申报。

（二）调查、核定土地收益。区、县、开发区资源规划部门进行现场调查，核实土地用途、基准地价、上缴面积等，核定应上缴土地收益。

（三）上缴。区、县、开发区资源规划部门根据核定的土地收益组织征缴，全额上缴市级财政。市级财政部门根据土地收入分配体制，返还相关区、县、开发区。

第十七条土地使用者终止出租行为的，在行为终止后十五日内到土地所在地的区、县、开发区资源规划部门办理终止缴纳土地收益有关手续。

第十八条逾期不缴纳或拒不缴纳土地收益的，由区、县、开发区资源规划部门依法依规予以处理。

第十九条已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权出租，可参照本细则执行。

第二十条本细则自印发之日起施行，有效期5年，凡以前规定与本细则规定不一致的，按本细则规定执行。

西安市建设用地使用权抵押二级市场

实施细则

第一章 总 则

第一条为加强本市建设用地使用权抵押管理，规范土地市场秩序，促进土地要素流通，维护抵押双方的合法权益，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（陕政办发〔2020〕17号），结合本市实际，制定本细则。

第二条本市行政区域范围内的建设用地使用权抵押，适用本细则。

第三条本细则所称建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。

本细则所称抵押人，是指将依法取得的建设用地使用权提供给抵押权人，作为本人或者第三人债务担保的自然人、法人、非法人组织。

本细则所称抵押权人，是指接受建设用地使用权抵押作为债务人债务担保的自然人、法人、非法人组织。

第四条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

第五条建设用地使用权抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立。

第六条市资源规划主管部门负责全市范围内建设用地使用权抵押管理和监督等工作。

市土地二级市场交易机构负责受理市本级（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区）范围内建设用地使用权抵押申请。其他区、县、开发区范围内建设用地使用权抵押申请由所在地资源规划部门受理。

第七条下列建设用地使用权不得抵押：

（一）权属有争议的；

（二）地上建筑物列入文物保护的或有重要纪念意义的；

（三）已依法公告列入政府征收范围的；

（四）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制权利的；

（五）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施占用范围内的；

（六）法律、法规规定不得抵押的。

第二章 建设用地使用权抵押权的设定

第八条下列建设用地使用权可以设定抵押权：

（一）以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。

（二）以出让、作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。

已出让的工业、仓储、科研等建设用地，其地上建筑物、构筑物已建成运营，尚未办理房屋所有权登记，但持有相关建设、规划审批手续的，其地上建筑物、构筑物与建设用地使用权可以一并设定抵押权。

（三）以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人按规定支付建设用地使用权租金并完成开发建设，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同建设用地使用权可以依法一并设定抵押权。

（四）探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押融资款项仅限于该项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三人提供担保，抵押当事人需书面承诺抵押权实现后不得改变原不动产用途，保障原有经营活动持续稳定，确保利益相关人权益不受损害。

第九条自然人、企业可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第十条建设用地使用权抵押以宗地为基本单位，符合分割转让条件的建设用地使用权可以分割抵押。

第十一条同一宗建设用地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已设定过的抵押情况告知抵押权人。

第十二条以两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权的，视为同一抵押建设用地使用权。但抵押当事人另有约定的除外。

第十三条以有限责任公司、股份有限公司的建设用地使用权抵押的，必须经董事会或者股东（大）会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十四条以共有的建设用地使用权抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。

第十五条抵押期限应按双方抵押合同约定时间为准，但不得超过建设用地使用权剩余年限。

第十六条以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押时，抵押价值应根据第三方评估机构确定的划拨建设用地使用权权益价格设定。

第三章 建设用地使用权抵押合同的订立

第十七条建设用地使用权设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

建设用地使用权抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权种类、金额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押宗地的不动产权证号、坐落、状况、面积、权属等；

（四）抵押担保的范围；

（五）其他需要约定的事项。

抵押合同不得违反法律、法规的规定和建设用地使用权出让合同（划��决定书、作价出资或入股批准书、租赁合同）的约定。

第四章 建设用地使用权抵押登记

第十八条申请办理建设用地使用权抵押登记，需提交以下材料：

（一）抵押双方不动产抵押登记申请书；

（二）抵押双方身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）主债权合同；

（五）抵押合同；

（六）法律、行政法规规定的其他材料。

第十九条建设用地使用权抵押登记通过西安市土地二级市场交易平台办理，实行“一窗受理、一网通办、一站办结”。

第五章 建设用地使用权抵押的处分

第二十条有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿，且未能与抵押人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡，或被宣告死亡且无人代为履行到期债务的；或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反有关规定，擅自处分抵押建设用地使用权的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第二十一条有本细则第二十条规定情形之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等方式处分抵押建设用地使用权。协商不成的，抵押权人可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十二条以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物设定的抵押权实现时，应从处分所得的价款中缴纳建设用地使用权出让价款后，抵押权人方可优先受偿。

第六章 法律责任

第二十三条抵押人隐瞒抵押的建设用地使用权存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应承担由此产生的法律责任。

第二十四条对违反土地二级市场相关规定的区县政府、开发区管委会、有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。

第七章 附 则

第二十五条已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权抵押，可参照本细则执行。

第二十六条本细则自印发之日起施行，有效期5年，凡以前规定与本细则规定不一致的，按本细则规定执行。

市政办发[2021]58号（规）.pdf