市人民政府办公厅  贵安新区办公室

关于印发《贵阳市建设用地使用权转让出租

抵押二级市场实施办法（试行）》的通知

筑府办发〔2024〕4号

各区、市、县人民政府，高新开发区、经济技术开发区、贵阳综合保税区、贵州双龙航空港经济区管委会，市政府各工作部门，市各直属事业单位，市管企业，贵安新区各部门、单位，直管区各乡镇、街道：

《贵阳市建设用地使用权转让出租抵押二级市场实施办法（试行）》已经市人民政府、贵安新区管理委员会研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

2024年3月22日

（此件公开发布）

贵阳市建设用地使用权转让出租抵押

二级市场实施办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为进一步规范贵阳市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下称土地二级市场）交易秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020修订）、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》（国办发〔2021〕51号）、《省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的实施意见》（黔府办发〔2020〕20号）等规定，结合贵阳市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于贵阳市行政辖区内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押及其管理，重点针对土地交易或土地连同地上建筑物、构筑物及其附属设施一并交易的情况。涉及到以司法处置形式转移建设用地使用权的，应当遵守司法处置的相关规定。涉及到国有资产交易的，应当遵守国有资产管理的相关规定。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

第三条  自然资源部门是土地二级市场交易行为的监管部门，负责国有建设用地分割合并、转让以及划拨用地出租、抵押、补办出让的审核，制定划拨用地土地收益金标准等工作。不动产登记机构负责转让、抵押登记工作。

住房和城乡建设部门负责参与划拨用地连同地上建筑物、构筑物及其附属设施一并转让、出租、抵押以及国有建设用地连同地上建筑物、构筑物及其附属设施一并分割合并的审核工作。

国有资产监督管理部门负责全市国有企业土地资产处置监督管理工作。

工业和信息化部门负责工业用地分割合并涉及的产业类型、产业准入等内容审核工作。

生态环境部门负责国有建设用地分割合并涉及的生态环境安全等内容审核工作。

财政部门负责出让收入管理，参与划拨用地土地收益金标准制定工作。

税务部门负责出让收入和转让相关税费征收管理工作。

市场监管部门负责各类市场主体名称变更等登记工作，参与建设用地使用权人和中介服务信用管理工作。

发展和改革部门负责指导开展有关信用管理工作。

第四条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让、出租、抵押：

（一）未依法取得建设用地使用权不动产权证书的；

（二）土地权属不清、有争议的；

（三）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（四）共有的建设用地使用权未经其他共有人书面同意的；

（五）属于国有企业，未按照国有资产管理相关规定取得相应批复文件或经市、县政府同意的；属于法人或非法人组织，未取得股东会、董事会、执行董事或出资人书面同意的；

（六）超过建设用地使用期限，未办理续期的；

（七）涉嫌土地闲置，尚未处置的；

（八）应当依法征收或者收回建设用地使用权的；

（九）未按照批准的用途使用土地的，或者土地存在其他违法违规违约使用、建设等情形未处理完成的；

（十）不符合划拨决定书或原土地有偿使用合同中有关转让、出租、抵押条件约定的；

（十一）法律法规规定禁止交易的其他情形。

第二章  建设用地使用权转让

第五条  建设用地使用权转让是指包括因买卖、交换、赠与、出资，以及司法处置、资产处置、法人或者非法人组织合并或者分立等引起的建设用地使用权转移行为。

建设用地使用权转让的，地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权一并转让；涉及房地产转让的，依法办理房地产转让相关手续。

第六条  以出让等有偿方式取得的建设用地使用权转让，应当符合下列条件，法律、法规、规章另有规定的，从其规定：

（一）符合土地有偿使用合同、监管协议等约定的投入产出、产业类型、受让人主体等转让条件；

（二）地上有建筑物、构筑物及其附属设施且已建成的，应取得房地一体的不动产权证书；

（三）地上有建筑物、构筑物及其附属设施但未建成的，应取得施工许可证；属于房屋建设工程的，转让人应提供有资质的审计机构、会计师事务机构或县级以上政府（管委会）指定部门出具的已投资额达到开发投资总额25%以上的书面意见，已投资额和开发投资总额均不包括取得建设用地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费；

（四）建设用地使用权、在建工程在抵押期间可以转让，当事人另有约定的，按照其约定；抵押人转让建设用地使用权、在建工程的，抵押权不受影响，但应依法通知抵押权人。

第七条  以出让方式取得的建设用地使用权转让，属于房屋建设工程未完成开发投资总额25%的，允许交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，依法办理预告登记，并约定土地进行开发投资建设达到有关法律法规和本办法规定转让条件的时限和责任。在达到转让条件之日起的90日内依法办理不动产转移登记，未申请登记的，预告登记自动失效。

预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及相应的建设用地规划许可等必要材料向发展改革、自然资源、住房城乡建设等部门申请办理建设项目相关报建手续。

预告登记转让的土地应严格按照原出让合同约定的时限、条件等开发建设，造成土地闲置的，按《闲置土地处置办法》等规定处置。

第八条  以作价出资或者入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报原批准建设用地使用权作价出资或者入股的机关批准；转让后，可以保留为作价出资或者入股方式，或者直接变更为出让方式。

第九条  以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应当符合下列条件：

（一）符合《划拨决定书》的规定；

（二）需经土地所在市、县人民政府批准；

（三）属于房屋建设工程且已建成的，应取得房地一体的不动产权证书；

土地用途符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）的，可不补缴土地出让金，转让方应按规定缴纳土地收益金，保留划拨办理转移登记。

土地用途不符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）的，在符合规划的前提下，由受让方补办出让手续，缴纳相应的土地出让金。

第十条  宗地一经确定，不得随意调整；确需分割、合并转让的，应当符合下列条件：

（一）符合原土地出让合同或划拨决定书相关约定；

（二）已取得不动产权证书；

（三）宗地不存在查封等限制权利的情形；

（四）宗地存在抵押的，已取得抵押权人同意；

（五）宗地涉及闲置的，已按相关规定和程序处理完毕；

（六）宗地经自然资源部门审查同意并依法重新出具规划条件，并明确分割、合并后的土地开发利用要求，以及公共配套设施建设和使用等权利义务；

（七）分割、合并后的地块应具备独立成宗、独立使用条件，且权利界限封闭及明确；

（八）分割、合并后的地块总计容建筑面积不得增加，不改变原土地用途，不改变原土地出让合同或划拨决定书等确定的权利义务；

（九）分割、合并宗地已预售或者存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；

（十）土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻地块，且土地用途、土地使用权人、土地使用权类型一致；

（十一）合并宗地剩余年限不一致的，综合确定合宗后的土地使用年限；按照原出让合同约定最短剩余使用年限确定的，合宗后仍然按照原出让合同约定出让价款执行；其他情况确定剩余年限的，不得超过合并前最高的宗地剩余使用年限并进行评估，涉及补缴土地价款的按相关规定补缴；

（十二）因资产处置、司法处置、低效工业用地处置等对宗地进行分割、合并的，应当取得相关的生效法律文书或者有权机关的批准文件；

（十三）国有建设用地分宗、合宗后，应签订国有建设用地使用权出让（补充）合同或划拨决定书补充条款。

工业用地内的生产服务设施、行政办公楼、生活服务设施等不得分割转让。确需通过分割或合并转让方式盘活低效、闲置厂房和建设用地使用权，须经有关部门批准。

不涉及转让土地使用权的分割、合并参照上述规定执行。

第十一条  建设用地使用权转让时，划拨决定书（含补充条款）、原土地有偿使用合同（含补充合同）等载明的权利与义务随之转移，受让人应依法履约。

第十二条  自然资源部门应当对转让人申报的转让价格进行审核，土地转让价格比标定地价覆盖区域的标定地价或比同类型土地市场价格低20%以上的，县级以上政府（管委会）可以行使优先购买权。政府（管委会）明确不予购买的，不动产登记机构方可继续办理产权转移登记。

第三章  建设用地使用权出租

第十三条  建设用地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、构筑物及其附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十四条  以建设用地使用权出租的，应当符合下列条件：

（一）需按土地有偿使用合同或划拨决定书规定的期限和条件投资开发利用土地；

（二）属于房屋建设工程且已经建成的，应取得房地一体的不动产权证书。

第十五条  以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应经自然资源部门和房产管理部门批准；若地上没有建筑物、构筑物及其附属设施的，应经自然资源部门批准。

第十六条  划拨用地使用权出租土地收益金收取对象为全市范围内用于出租的划拨用地，标准由自然资源会同财政部门另行制定，并随基准地价进行更新。

第十七条  建设用地使用权出租期限最高不得超过二十年，出租期限六个月以上的，应当以书面形式签订建设用地使用权出租合同。其中，划拨建设用地使用权出租期限一般不超过五年，超过五年或部分用于出租且可分割的，划拨建设用地使用权人应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

第十八条  承租人经出租人书面同意，可以将出租的建设用地使用权转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成建设用地损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第十九条  划拨用地使用权出租、补办出让采取依申请办理形式，由划拨用地权人向自然资源部门提出申请。自然资源部门按规定办理后，申请人向税务部门缴纳收益金，纳入土地出让收入管理。

第二十条  建设用地使用权订立抵押合同前已出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。建设用地使用权抵押设立后出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第四章  建设用地使用权抵押

第二十一条  建设用地使用权抵押是指抵押人将其依法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物及其附属设施一并抵押；地上建筑物、构筑物及其附属设施抵押时，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第二十二条  除限制抵押情形外，取得建设用地使用权的公司、企业、其他组织和个人均可申请以建设用地使用权及地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权办理不动产抵押相关手续，抵押人与抵押权人之间的债权债务关系须符合有关法律法规规定。

第二十三条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得抵押：

（一）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但法律规定可以抵押或经批准纳入改革试点地区可以抵押的除外；

（二）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。

第二十四条  以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权，由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，申请办理抵押登记。

以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、构筑物及其附属设施连同土地可以依法一并抵押。

以划拨方式取得建设用地使用权依法抵押的,应经自然资源部门和房产管理部门批准；若地上没有建筑物、构筑物及其附属设施的，应经自然资源部门批准。抵押权人应委托有资质的评估机构对抵押地块进行价值评估。划拨土地抵押权实现时，抵押权人应缴纳土地出让金后，再行使优先受偿权。

第二十五条  营利性的教育、医疗、养老以及其他公益设施等社会领域企业可将有偿取得的建设用地使用权进行抵押融资。抵押权实现后，应保障原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

第二十六条  建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

第五章  监督管理

第二十七条  强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。

第二十八条  规范使用“全国自然资源资产交易平台”开展土地二级市场线上交易，包括供需信息、交易撮合、公开竞价交易、合同赋码、统计监测等。实现交易及监管信息资源共享。

第二十九条  建设用地市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入全国信用信息共享平台，通过“信用中国（贵州）”等渠道依法依规向社会公开。实施信用分级分类监管，引导诚信交易。

第三十条  自然资源、住房和城乡建设、工业和信息化、国有资产监督管理、税务、财政、市场监管、发展和改革等主管部门要建立沟通协作机制，加强对涉地股权转让的联合监管，防止通过转让企业、转让项目、变更股东、变更法定代表人等手段变相实施土地使用权转让交易和规避土地交易税收，或造成划拨土地使用权不合理出租、转租及企业间违规借贷抵押等行为。

司法处置涉及土地的，自然资源主管部门配合人民法院做好查询或登记等工作。国有资产或股权处置涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源部门意见。

各相关部门要加大对土地二级市场宣传力度，调动市场主体参与积极性，增强土地二级市场活力，提高土地利用效率。

第三十一条  探索引入社会中介机构参与土地二级市场评估、咨询、法律服务、居间代理等中介服务。采取综合评价、绩效考评、阶段排名、惩戒和退出机制等措施，维护公开、公正、透明的中介服务秩序。

第三十二条  土地二级市场交易当事人因故意隐瞒重要事实、提供虚假材料引起交易纠纷或给他人造成损害的，按照《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定承担法律责任。

第三十三条  政府部门、企事业单位和有关机构工作人员在土地二级市场交易服务过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第六章  附  则

第三十四条  贵安新区参照本办法执行。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

第三十五条  本办法由贵阳市自然资源和规划局会同相关部门负责解释。

第三十六条  本办法自2024年4月1日起试行。