海南省人民政府办公厅印发《关于
支持实施城市更新行动若干政策措施》的通知
琼府办〔2025〕28号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

海南省人民政府办公厅
2025年5月26日

（此件主动公开）

关于支持实施城市更新行动若干政策措施

为深入贯彻党的二十大、二十届三中全会关于实施城市更新行动的重要决策部署和习近平总书记在听取海南省委和省政府工作汇报时的重要讲话精神，落实省委、省政府工作安排，主动适应城市发展模式深刻转型，满足人民群众日益增长的美好生活需要，更好发挥政策引领作用，大力实施城市更新行动，带动促进有效投资，增强发展潜力、优化发展空间，提高城市宜居水平和安全韧性，加快推进海南自由贸易港建设，结合我省实际，制定以下政策措施。

一、增强规划引领作用

（一）科学编制城市更新专项规划。坚持规划先行，持续提升城市规划理念，将绿色、智慧、韧性、文化底蕴、历史传承和热带特色资源环境与城市更新工作相融合。各市县依据国土空间总体规划，因地制宜组织编制城市更新专项规划，合理划定城市更新单元，统筹指导、有序推进城市更新工作。（责任单位：省住房城乡建设厅、省自然资源和规划厅，各市县人民政府）

（二）优化规划编制实施管理。各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则，充分考虑城市更新实际需求，编制更新地区详细规划。在单元层级详细规划中，明确单元主导功能、管控要求等，预留弹性空间；在地块层级详细规划中，明确保留、改造、拆除的更新区域和地下空间开发利用范围；合理确定用地性质和地块建筑密度、高度、容积率和绿地率等指标，细化用途混合或兼容要求，推进土地混合利用。城市更新实施主管部门应当依据详细规划及任务要求同步制定城市更新实施方案，将城市体检作为编制实施方案的基础，落实好年度计划、土地供应、资金统筹、时序安排以及项目建设、管理、运营要求等内容。坚持垦地融合理念，依据市县国土空间总体规划和城市更新专项规划，合理制定垦区更新实施方案，纳入市县城市更新计划统筹实施。（责任单位：省自然资源和规划厅、省住房城乡建设厅、省农垦投资控股集团有限公司，各市县人民政府）

（三）优化容积率计算规则。城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积(含建筑投影面积)在300平方米（含）以下的，地上建筑面积可作为奖励面积，不计入容积率。推进老旧厂区转型升级，在保障建筑质量安全的前提下，鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整。推进“清凉城市”建设，对原有建筑加装连廊、电梯等配套设施，允许增设的地上停车库、配电房“下改上”等不计入容积率。（责任单位：省自然资源和规划厅、省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

二、完善土地供给保障

（四）优化项目土地政策。城市更新项目涉及土地出让的，各市县可结合实际情况合理确定竞买保证金。鼓励在城市更新项目中合理开发利用地下空间，各市县可根据当地基准地价和不动产交易实际，评估后确定国有建设用地地下空间使用权价格，并充分考虑成本差异，实行地价向下递减的优惠政策。除国家另有规定外，新开发利用地下三层及以下可免收土地出让价款（租金）。城市更新项目涉及拆除重建、改变土地用途的，可以按照《海南自由贸易港土地管理条例》等有关规定，依据详细规划重新确定土地的规划条件，重新设定出让年期，涉及的土地价款应当按照规定评估确定后缴交。（责任单位：省自然资源和规划厅，各市县人民政府）

（五）完善存量用地政策。实行城市更新存量用地用途转换期政策，既有建筑在符合规划且不改变用地主体的条件下，用于发展新产业、新业态，享受按原用途、原权利类型使用土地的5年过渡期政策，过渡期满和涉及转让需办理用地手续的，按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理。城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等不具备单独建设条件的零星土地（累计面积不超过城市更新项目总面积的10%），确实无法按宗地单独供地的，可按划拨或协议出让方式供应给土地使用者。在实施城市更新过程中，对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，根据尊重历史、公平公正、包容审慎的原则，按照有关规定妥善处理。（责任单位：省自然资源和规划厅、省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

（六）探索多种供地方式。在先行确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照提前公告、公开择优原则，通过竞争性准入机制组织采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，选择优质合作单位，相应城市更新项目内土地可依法实施综合评价出让或带设计方案出让。原土地使用权人改变土地用途、原划拨土地使用权人申请办理协议出让、划拨土地使用权转让申请办理协议出让的，经依法批准，可采用协议出让方式办理出让手续，但划拨决定书、出让合同、法律法规明确规定应当收回土地使用权重新公开出让的除外。协议出让受让人为原土地使用权人或原土地使用权人组建的联合体、设立新公司的，可以简化申请改变土地用途、签订变更协议的办理程序。（责任单位：省自然资源和规划厅，各市县人民政府）

（七）探索跨项目统筹运作。城市更新可探索在各市县辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。探索片区更新“肥瘦搭配”、跨项目统筹运作模式，对更新改造任务重、经济无法平衡的，可与储备地块统筹联动改造，实现综合平衡。（责任单位：省自然资源和规划厅、省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

三、创新项目监管模式

（八）纳入省重大项目管理。支持符合条件的城市更新项目纳入省重大项目，依法依规给予资金、用地、用林等方面支持，并通过重大项目快速反应协调机制推动解决项目推进过程中存在的堵点、难题。各市县应建立城市更新项目审批“绿色通道”，强化部门协同，压缩审批时限，全面提升项目审批效率，确保城市更新项目快速落地实施。（责任单位：省发展改革委、省自然资源和规划厅、省住房城乡建设厅、省营商环境建设厅，各市县人民政府）

（九）提高项目审批服务效能。优化建设工程项目设计方案的审查程序。用地单位可凭土地出让合同等材料办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等审批手续。由同一主体实施的更新单元、单元内多个更新项目可采取整体打包方式统一立项、招标、竣工验收，加速推进城市更新项目落地实施。（责任单位：省自然资源和规划厅、省财政厅、省营商环境建设厅、省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

（十）鼓励实施绿色低碳建造。积极推广博鳌零碳示范区改造经验，推进城市更新领域城镇既有建筑改造升级，提升城镇新建建筑节能降碳水平，打造宜居、绿色、低碳的未来社区。鼓励结合绿色低碳建筑认定评价实际，对二星级及以上绿色建筑、超低（近零、零）能耗建筑、低碳（近零碳、零碳）建筑按规定落实相关信贷政策支持。（责任单位：省住房城乡建设厅、省委金融办、中国人民银行海南省分行、海南金融监管局，各市县人民政府）

（十一）优化安置方式。充分保障被征迁居民选择安置方式的自主权和相关合法权益，促进城市更新项目平稳有序开展。在推动城市更新过程中，涉及被征迁居民安置的，可采用房票安置或“以购代建”方式安置，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房。（责任单位：省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

（十二）优化商品房配建项目监管。在落实现有政策基础上，优化调整监管账户监管额度内的资金拨付，各市县可根据实际，在项目主体结构封顶、完成外立面装饰、竣工验收、取得竣工备案表等环节调整资金拨付节点与比例，减轻项目企业资金流动性压力。（责任单位：省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

（十三）推进新型住宅建设。支持各市县在城市更新项目中探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则，注重从设计上提升住宅品质。优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代，推动住宅高质量发展，改善人居环境。（责任单位：省住房城乡建设厅、省自然资源和规划厅，各市县人民政府）

四、强化资金多渠道保障

（十四）加大资金支持力度。对于年度上缴省级土地出让收入比2024年增长超过10%的市县，省财政结合各市县城市更新增量收入情况予以补助。支持符合条件的城市更新项目申报发行新增地方政府专项债券，鼓励将专项债券用作项目资本金，省财政按照相关规定给予贴息支持。各市县要落实项目资金平衡责任，统筹城镇保障性安居工程等各级财政补助资金，按规定用途向符合条件的城市更新项目予以支持和倾斜。积极争取超长期特别国债、中央预算内投资、城市更新示范奖补等中央资金支持，用好“两重”“两新”国家政策窗口期，谋划实施一批城市更新改造的好项目，提前做好项目储备和申报工作。（责任单位：省财政厅、省自然资源和规划厅、省发展改革委、省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

（十五）健全多元投融资机制。支持更多民营企业等社会资本参与城市更新领域项目谋划、建设和运营。鼓励各市县通过政企合作、特许经营、企业承包、自主更新等方式，吸引社会资本投入。鼓励省属企业、属地国有企业牵头发起设立城市更新基金。行业主管部门要积极谋划实施城市更新，建立城市更新项目库，推送金融机构服务对接。鼓励金融机构根据城市更新项目长期综合运营等特点，开发专门金融产品，提供财务顾问服务，设计综合金融服务方案，组合运用多种融资工具，建立城市更新项目贷款绿色审批通道，加快贷款投放力度，推进业务创新、流程创新。对融资规模较大的项目，可采取银团贷款模式给予支持。支持符合条件的城市更新项目申报不动产投资信托基金（REITs）等。（责任单位：省委金融办、中国人民银行海南省分行、海南金融监管局、中国证监会海南监管局、省发展改革委、省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

（十六）落实税费优惠政策。城市更新项目符合国家有关规定的，按规定享受行政事业性收费和政府性基金相关优惠政策。在同一城市更新项目内，涉及多宗土地的拆除重建类项目可以一幅多宗方式挂牌出让土地，同步采用配建模式推进项目配套基础设施、公共服务设施建设，可整体核发一个建设工程规划许可证。依法依规落实城市更新项目可享受的税收优惠支持政策，符合国家和省有关城镇低效用地再开发政策的，按有关政策给予支持。（责任单位：省财政厅、省自然资源和规划厅、省税务局，各市县人民政府）

五、完善工作推进机制

（十七）加强组织领导。由省住房城乡建设厅牵头，会同省委金融办、省发展改革委、省营商环境建设厅、省自然资源和规划厅、省财政厅、省税务局、中国人民银行海南省分行、海南金融监管局、中国证监会海南监管局等有关部门建立省级城市更新协调服务机制，统筹推进全省城市更新工作，推动政策落地见效。协调机制下设工作专班，专班设在省住房城乡建设厅，各有关部门要落实城市更新职责，形成合力。各市县要建立快速高效的决策协调工作机制，聚焦片区城市更新，协调解决重大问题，加速项目落地实施。（责任单位：省住房城乡建设厅等省级城市更新协调服务机制成员单位，各市县人民政府）

（十八）强化人才支撑。组建省级城市更新专家智库，发挥行业协会作用，为城市更新政策研究、项目建设实施等提供智力支持，指导市县做好顶层设计、项目组织实施等工作。加强对相关领域行业管理人员、技术服务人员的培训，全面提高推动城市更新工作能力水平。（责任单位：省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

（十九）坚持系统推进。提高城市规划建设治理水平，推进全生命周期管理理念，积极稳妥实施城市更新行动。要以内涵集约、绿色低碳发展为路径，聚焦片区城市更新，统筹推进既有建筑改造利用、城镇老旧小区改造、城中村改造、城市危旧房改造等重点任务，加快消除风险隐患；加强历史文化保护传承，筑牢城市安全发展基础；系统推进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。（责任单位：省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

（二十）做好宣传引导。各市县、各有关部门要将共建共治共享理念贯穿城市更新工作全过程，加大对国家及我省城市更新政策的宣传力度，广泛采用“互联网+”、交互式、体验式等多种形式，收集民生诉求和市民建议，鼓励公众参与，营造良好舆论氛围。（责任单位：省住房城乡建设厅，各市县人民政府）

本政策措施自公布之日起施行，有效期3年。